경남 거제 아파트 부동산 임장기 (입지분석, 가격, 분양권, 대장아파트)

안녕하세요! 오늘은 경남 거제 부동산 임장을 다녀온 기록을 남겨보려 합니다. 

 

1. 인구수

거제의 인구 수는 약 24만 명입니다. 2016년에 25만 7천명 정도로 최고 인구수를 찍고서는 계속 하락하는 추이에 있네요. 조선업 경기가 거제의 분위기에 많은 영향을 준다고 하는 것이 실감되는 항목이네요. 최근 수주를 많이 해서 향후 몇 년간은 분위기가 좋을 거라고 하는 의견도 많지만, 연봉 처우 자체가 예전 같지 않아서 그리 드라마틱한 변화는 없을 거라는 이야기도 들려요. 

2. 가격

거제는 2016년부터 본격적인 하락을 시작해서 2020년까지 약 5년간 하락세에 있다가 2021년부터 조금씩 상승하는 모습을 보이고 있어요. 옆 동네 통영과도 큰 흐름은 비슷하네요. 실제로 이동해 보니 통영 광도면 죽림신도시에서 거제 장평동&고현동 부근까지는 차로 30분 내외 소요되었어요. 두 도시 모두 매매지수/전세지수가 과거 전고점을 회복하지 못해 주목 중인 도시랍니다.

 

3. 미분양 추이

그렇다면 미분양 추이는 어떨까요? 역시 가격이 상승하기 시작한 2020년, 미분양 세대가 줄어드는 타이밍이 일치하는 걸 볼 수 있어요. 21년도 한 차례 미분양이 솟았지만 현재는 과거 평균 미분양 수보다 적은 수치로 점차 줄고 있네요. 

사이트에는 22년 2월까지의 추이만 담겨있어, 호기심에 3월 말까지 반영된 자료를 지자체 홈페이지에서 직접 찾아봤습니다. 2월 미분양 수 694세대 대비 3월에는 659세대로 소폭 줄어든 것을 확인했네요! 09년, 14년처럼 미분양 수가 바닥을 보이려면 앞으로 시간이 더 필요하겠지만, 적게나마 꾸준히 미분양 수가 줄어들고 있다는 점은 긍정적인 신호로 해석됩니다.

미분양 세대가 남아있는 대부분의 아파트는 면 소재지에 위치하고 있는데요, 양정동의 거제2차 아이파크?! 브랜드 건설사에 양정동인데 왜 남아있는지 궁금해서 위치를 살펴봤어요. 그랬더니 답이 나오더군요! 현재 거제시에서 가장 선호되는 입지에도 아직 훈풍이 불지 않았기에, 양정동 중에서도 문동동과 인접할 만큼 아래에 있는 입지를 굳이 살 이유가 없는 것이죠. 

 

4. 입주물량 

수요 체크 측면에서 미분양을 살펴봤으니 공급물량 확인을 위해 향후 입주물량을 봅니다. 과공급의 시대를 지나 2019년부터 2025년까지는 인구 수 대비 적정한 수준의 입주물량이 예정돼 있어요. 이 중 3개월 뒤에 입주 예정인 유로아일랜드의 경우 분양권 P가 8천에서 1억 2천 정도 붙어있는 것으로 확인돼요. 

 

2022.07. 고현동 e편한세상거제유로아일랜드 (1,049 세대)

2023.11. 고현동 e편한세상거제유로스카이 (1,113 세대)

2024.01. 옥포동 거제반도유보라 (292세대)

2024.01. 상동동 더샵거제디클리브 (1,288세대)

5. 거래량

지난 8년 대비 최근 1년 / 6개월 기준 거래량이 얼마나 늘었는지도 확인해 봤어요. 최근 1년은 서울 사람, 그 외 외지인의 거래량이 300% 가까이 증가했길래 이것만으로도 놀랐었는데, 최근 6개월을 확인해 보니 서울 거주인 기준 거래량 1위, 지방 거주인 기준 거래량 2위네요.. ㄷㄷㄷ 투자 수요를 확실히 확인한 것 같고, 미분양만 좀 더 줄어들면 가격은 충분히 오를 수 있을 것 같다는 생각이 듭니다!! 

 

6. 청약경쟁률

옥포동에 위치하여 투자 선호도에서는 조금 밀리는 곳인데다 세대 수도 비교적 작지만 반도유보라의 경쟁률은 5.27:1 이었네요. 특공 소진률은 낮았지만 실수요가 어느 정도 확인되는 것 같습니다. 유로아일랜드와 함께 붙어 거제 미래 대장 아파트로 기대되는 유로스카이의 청약 경쟁률은 14.5:1로, 특공 소진률도 84A 타입에서는 100%를 기록하며 해당 단지에 대한 니즈가 충분하다는 걸 확인할 수 있었습니다.

 

7. 동별 입지 분석

평당 가격대 파악과 임장 루트를 짜기 위해 지도를 함께 볼게요. 구축 아파트로 꽉 차있지만 그만큼 생활 인프라, 학군에 의한 실거주 수요가 많은 수월동, 양정동이 1등이네요. 다만 고현동의 유로아일랜드, 유로스카이가 입주하면 동별 평당가 순위가 크게 바뀌지 않을까 싶습니다. 현재 P 기준 두 아파트의 평당가가 1350, 1510 정도 되네요!

상동동, 장평동, 아주동도 같이 살펴보면 좋았겠지만 이 날 통영에서도 시간을 좀 보냈기에 아쉬운대로 수월동 > 양정동 > 고현동 > 장평동 순으로 살펴보고 왔어요. 저기 아래 지세포리 (2.7억) 에서 최근 코아루 파크드림 미분양이 줄고 있던데, 저기도 어떤 동네인지 궁금하네요!! 

지적편집도도 봅니다! 고현동 버스터미널, 시장을 필두로 상권이 형성돼 있고요. 장평동에는 유림노르웨이숲이 있는 곳에 홈플러스+디큐브 백화점이 있고, 삼성중공업이 크게 위치해있는 일반공업지역도 보입니다. 옥포시에는 대우조선해양(옥포국가산업단지)가 있고 그들만의 상권과 주거지역이 형성돼 있네요. 

 

거제는 경제활동인구 10명 중 6명이 조선업에 종사하고 있는 도시입니다. 조선업을 포함한 제조업이 65%, 그 외 수산업, 관광산업이 주력 산업인데요. 지난 번 살펴본 통영의 일자리 분포와 비슷한 항목, 비슷한 비율의 산업 구조네요. 그래서 그런지 삼성중공업, 대우조선해양이 위치한 장평동, 옥포동 일대를 중심으로 도시가 발전한 것 같습니다!

8. 아파트별 임장

일정상 많은 아파트를 둘러보지 못하는 날이었어요. 핵심이 되는 아파트들 위주로 시세 조사, 입지 조사하고 출발했습니다! 시세 조사야 당연히 하는 건데, 엑셀에 표로 나열할 때랑 지도 위에 간략하게 정리할 때랑은 또 다른 느낌이더라구요.

(1) e편한세상거제유로아일랜드 & 유로스카이

미래 거제 대장 유망주! 7월 입주 예정인 유로아일랜드 옆에는 유로스카이가 한창 공사중이었어요. 공사 중인 관계로 내부로 들어가보지는 못했지만 거제 시내에서 단연 눈에 띄는 단지임에는 틀림 없네요. 외관, 규모 모두 삐까뻔쩍했어요 ㅎㅎㅎ 다만 바다뷰는 생각보다 조촐(?)한 느낌이었답니다. 바다쪽으로 더 많이 접하고 있는 유로스카이가 완공되면 거기는 좀 더 뷰가 좋을까 싶어요! 양정동 방향으로 도보로 건널 수 있는 다리가 하나 지어지고 있었는데, 차량은 좀 더 둘러가야 할 것 같았고요. 고현동 기축 상권과는 유로아일랜드가 더 가까울 듯 싶네요! 

어머니가 보시더니 여기는 직접 살고 싶으시다고 할 만큼 깔끔하고 예쁘게 잘 지어졌어요!  

(2) 거제장평유림노르웨이숲

2017년식 / 346 세대 / 평당가 1,120만원 정도의 주상복합! 고요한 고현동 시내에 쌍둥이 빌딩처럼 우뚝 솟아 있어 어디서나 눈에 띄더라고요. 홈플러스 및 디큐브 백화점과 인접해 있고, 신현초/중과도 가까워요. 

(3) 수월동 거제 자이

2008년 / 1,196세대 / 평당 1,140만원

구축이지만 브랜드 대단지에 수월초, 수월중을 품고 있어 여전히 탄탄한 수요를 자랑하는 거제 자이! 

거제수월힐스테이트, 거제신현두산위브와도 접하고 있어요. 12년식 수월힐스테이트가 현재는 평당가 1200만원으로 조금 더 비싸지만, 서로 앞서거니 뒤서거니 하면서 가격을 이끌어왔던 것으로 보여요. 두산위브도 같은 생활권을 공유하고 거제자이와 연식도 동일한데, 대단지 브랜드 아파트에 대한 사람들의 수요가 평당가 차이에서 나타나는 것 같네요!

세 아파트 사이에 위치한 상권&학원가입니다. 큰 마트는 없지만 동네 병원, 방과후에 보낼 학원들이 많았어요. 요 앞 사거리는 항상 붐비더군요. 

시간이 많지 않아서 구석구석 살펴보지 못한 게 아쉽지만 아쉬움은 더 많은 손품으로 푸는 걸로 하고 다음 번에 또 가봐야겠어요! 어머니랑 함께 한 첫 임장 끝!