충남 당진 부동산 아파트 임장기 (1) (수청지구, 인구수, 개발호재, 흐름 분석)

안녕하세요. 오늘은 지난 번에 살펴본 서산 옆 동네이자, 평택, 천안아산과도 접하고 있는 당진의 아파트 임장기를 들고왔습니다. 발품 팔기에 앞서, 먼저 당진시의 흐름을 살펴보려고 해요.

 

1. 인구 수

당진의 인구 수는 약 16만 7천명 정도이며, 감소하는 추세에 있었으나, 2020년을 기점으로 세대 수는 반등하는 모습을 보이고 있습니다. 

당진은 현대제철, 동부제철, 동국제강, 휴스틸, 환영철강 등 5개의 대형 철강업체가 위치해 철강산업의 중심지이며, 이 산업군, 일자리에 따라 도시 경기가 좌우되지 않을까 해요. 조금 더 찾아보니 당진시에는 8개 대형 산업단지가 조성 중인데 최근 입주 기업이 늘면서 인구 유입도 활발하다고 해요.

상권도 학군도 모여있는 구도심 격인 읍내동이나 원당동에 인구수 TOP 동이 있지 않을까 예상했었는데, 제 예상을 깨고 송악읍에 가장 많은 인구가 살고 있네요.

송악지구는 평택과 인접한 지역으로 서해복선전철(송악역), 제2서해대교 해저터널 건설 등 서울, 수도권 지역으로의 진출이 용이한 개발 호재가 있는 곳이기도 해요. 

기지시리 역시 송악읍의 일부이기는 하지만, 별도의 생활권을 형성하고 있어 보통 기지시라고 따로 부른다고 합니다. 이곳에는 힐스테이트, 푸르지오, 롯데캐슬, e편한 등 브랜드 아파트들이 많아요.

찾아보니 당진시 2030 도시기본계획에 의하면 서해안 제1의 항만도시, 누구나 찾고 싶은 관광휴양도시를 목표로 하면서 송악읍, 송산면, 당진동을 중심생활권으로 집중적으로 개발하겠다고 해요. 국가산업단지와 가까이 위치한 곳, 그리고 원래 중심지였던 당진시청 부근 위주로 도시가 개발될 전망이에요.

 

2. 가격

매매지수 및 전세지수는 2016년 중반 하락을 시작한 이래로 아직 전고점을 회복하지 못한 상황입니다. 이는 당연히 미분양과 향후 공급물량과 깊은 관련이 있는데 다음 항목에서 더 자세히 살펴볼게요.

아래 표를 보면 현재 당진시 내에서 가장 비싼 대덕동의 평당가가 1000만원이 채 되지 않는 것을 볼 수 있습니다. 읍내동에 2022년 입주하는 당진아이파크나, 수청지구에 시공 중인 분양권 상태의 아파트들도 P 포함 1000만원을 겨우 넘는 수준인데요. 도시 규모 측면에서 비슷한 옆동네 서산의 신도심 격인 예천동 대장 아파트 평당가가 1500만원 가깝게 치솟은 것과 비교하면 상당히 싼 가격임을 알 수 있습니다. 당진의 아파트가 절대적으로 싸다는 것에 동의하지 않을 사람은 거의 없다고 생각합니다. 문제는 공급물량이죠.

3. 공급물량

이제 막 미분양 물량이 해소된 도시인데 2020~2024년 또다시 공급폭탄이 예정되어 있다니 잔인하다는 생각마저 들 정도입니다... 이 중 22년 송산면 671세대, 24년 송악읍 667세대를 제외하면 모두 수청동 수청지구에 예정된 물량인데요. 과거 미분양 추이를 보면 2000세대 정도의 물량이 소화되는 데에 당진은 2년 정도가 소요됐습니다. 그런데 2022년부터 24년까지 3년 연달아 평균 2500세대 정도가 쏟아지니, 걱정이 될 만한데요. 수청지구라는 택지개발지구의 미래가 궁금해집니다!

 

4. 미분양 추이

미분양은 2020년 10월부터 감소하기 시작해서 해묵은 미분양 물량이 단 1년만에 소진되는 드라마틱한 추세를 보였습니다. 하지만 이에 비해 가격 상승폭은 높지 않습니다. 역시 향후 예정된 공급물량이 부담스러워서일까요?

 

5. 거래량

지난 8년간 평균 거래량 대비 최근 6개월 서울 투자자의 거래량은 1.5배 정도, 그 외 외지인 투자자의 거래량은 2배 정도로 늘었네요. 아주 폭발적인 수준은 아니지만 그래도 투자 수요가 꽤 있는 것으로 보입니다.

6. 청약경쟁률

가장 최근 청약이 진행됐던 수청1지구 하이앤은 824세대 모집에 133,450건이 접수돼 평균 161:1의 경쟁률을 기록했습니다. 이는 20년 분양 당시 미달이 났던 호반써밋 시그니처 1차와는 매우 대조적인 모습인데요. 불과 얼마 전 22년 3월에 청약한 호반써밋 시그니처 3차의 평균 경쟁률이 4:1 정도로 올라오긴 했었지만 한 달만에 상당한 경쟁률 상승이라 놀랍습니다. 아마 외지인은 물론이고 당진시 지역주민들도 수청지구 아파트에 조금씩 P가 붙는 걸 보면서 시세차익을 기대하고 많이들 넣지 않았을까 싶어요. 

 

당진시 임장기 1탄에서는 이렇게 가격, 수요, 공급, 개발호재 등의 측면에서 손품을 먼저 팔아보았구요. 다음 글에서는 좀 더 디테일하게 동네별 분석을 해 보려고 합니다~